Коммерческие помещения в новостройках

В новостройках очень часто застройщики выделяют под коммерческие помещения первые и цокольные этажи. Их занимают различные магазины, офисы, салоны красоты, медицинские клиники и другие организации сферы услуг. Как и квартиры, эти помещения можно приобрести напрямую у застройщиков и на вторичном рынке (для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду).

Вначале 2000-х спрос на первые этажи был очень высок, так как предложений в новостройках было недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации,  приобретая их, зачастую сильно переплачивали. Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад.

Сегодня застройщики намеренно выделяют помещения в новостройках под коммерческие объекты. Эти помещения либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.

Основными покупателями нежилых помещений на первых этажах новостроек являются жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса (более 60% спроса). Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.

Сетевые бренды - еще одна категория покупателей помещений на первых этажах: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места.

Третья из основных категорий покупателей и арендаторов  - это компании, ориентированные на временный спрос. Такие компании как: производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры. Они используют коммерческие помещения либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются, в основном, на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает, и в большинстве случаев они закрываются или переезжают в другую новостройку. В среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на 5-10 лет.

Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала, пешеходного трафика, интересов жителей, конкурентной среды. Ликвидные площади всегда продаются быстро. Как правило, простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также те, которые имеют неудобный вход.

Срок окупаемости ликвидного коммерческого помещения составляет 7-10 лет. Однако с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.

Для заработка в сегменте коммерческой недвижимости «по-хорошему» нужен опыт, поиск арендаторов торговых площадей занимает большое время, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам, и часто минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очень часто неопытные инвесторы приобретают коммерческие помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта, комплексного освоения территории. Например, не редко оказывается, что улица, которая была главной, в первые годы развития проекта, через 5-7 лет становится второстепенной и менее проходной, что приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает.

 На вторичном рынке бывает похожая ситуация. В непопулярных местах у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными.

Также надо учитывать тот факт, что найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, в случае, если по какой-то причине инвестор решит продать свое помещение. Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, нежели коммерческие помещения.