Объединение квартир

Ради увеличения площади некоторые покупатели приобретают сразу несколько квартир для их дальнейшего объединения.

Объединение квартир считается одним из самых сложных типов перепланировок, поскольку обычно затрагиваются несущие конструкции, а значит, от качества проведенных работ зависит устойчивость всего здания. Различают два типа объединения: горизонтальное (двух соседних квартир) и вертикальное (объектов, расположенных друг над другом).

Установка дверного проема в общей стене двух смежных квартир – самый простой способ превратить две квартиры в одну большую (горизонтальное объединение).

Чаще всего объекты объединяются через кухню, в результате получается просторная кухня-гостиная, которая подходит для большой семьи. Также объединять можно через прихожую, часть которой используется как кладовая комната. Наименее удобный вариант – это соединение через спальни, но в таком случае в квартире появляются две проходные комнаты.

Выбор места для дверного проема зависит от расположения несущих стен. В несущей перегородке возможна вырубка проема, но в этом случае от собственника потребуется дополнительное усиление стены с помощью металлоконструкций. Наибольшие шансы на согласование любой перепланировки имеют собственники квартир на верхних этажах, изменение в них приводит к минимальной нагрузке на каркас всего дома.

Есть еще один вариант горизонтального объединения – с помощью лестничной клетки. Такой способ подходит для смежных квартир с общим тамбуром, в котором нет счетчиков и другого инженерного оборудования: мусоропроводов, электрощитов, датчиков пожарной сигнализации и пр. В данном случае придется согласовывать перепланировку с собственниками многоквартирного дома для оформления нескольких квадратных метров тамбура в собственность.

Объединение квартир, расположенных друг над другом, возможно с помощью устройства проема в потолочных перекрытиях и установкой лестницы. При желании ее можно заменить лифтом. Для того, чтобы лестница скрадывала меньше полезной площади, в нее можно встроить скрытые системы хранения. В любом случае она займет примерно 8-10 кв. м в обеих квартирах.

При вертикальном объединении для удобства квартиру разделяют на две зоны: общественную с кухней, гостиной и приватную, где располагаются спальни. Собственник не имеет права разместить жилое помещение на месте кухни. Поэтому логично отдать ее под кабинет или гардеробную, а в «лишнем» санузле можно обустроить кладовую.

Прежде чем приобретать несколько квартир в новостройке с целью объединения, стоит проконсультироваться с застройщиком проекта. Развитие монолитного домостроения способствовало распространению квартир со свободными планировками. В отдельных новостройках техническая возможность для объединения квартир, продающихся блоками, изначально заложена проектом.

Ввод любого объекта в эксплуатацию возможен только при соблюдении согласованной проектной документации, в которой указаны характеристики каждой квартиры. Если застройщик идет навстречу клиенту и на этапе строительства объединяет соседние помещения, то ему потребуется заново проходить экспертизу, получать разрешение на строительство, менять проектную декларацию. Крайне редко застройщики готовы проходить все бюрократические этапы заново. Поэтому, даже если жилье продается блоками, его объединением покупатель должен заниматься самостоятельно уже после оформления собственности.

Прежде чем ломать стены, покупателю необходимо получить разрешительную документацию на проведение перепланировки.

Объединение квартир занимает немало времени и требует дополнительных финансовых затрат. Но это – далеко не единственные недостатки, с которыми сталкиваются собственники таких объектов. Есть два нюанса, которые необходимо заранее учитывать, прежде чем покупать смежные квартиры под объединение.

Первый нюанс: высокая стоимость квадратного метра.На рынке первичной недвижимости действует единое правило: чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Соответственно, покупая две небольшие квартиры под дальнейшее объединение, придется переплатить несколько десятков тысяч рублей за «квадрат», в сравнении с приобретением сразу просторного жилья с нужным количеством комнат.

Второй нюанс: повышенные налоги.При определении налоговой базы на квартиры  налогом облагается не вся площадь, а за вычетом 20 кв. м. Воспользоваться льготой имеет право любой гражданин, но только в отношении единственного объекта недвижимости. Если квартира объединена юридически, то есть данные о перепланировке внесены в Росреестр, владелец не может рассчитывать на вычет в 40 кв. м (20 кв. м + 20 кв. м). В ситуации, когда по документам квартиры остаются двумя раздельными объектами, каждую из них можно оформить в собственность на разных супругов, получив вычет в 20 кв. м на каждого.

Кроме того, при объединении квартира будет иметь более высокую кадастровую стоимость, а значит, и налоговая ставка также увеличится.